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Expertise en stratégie d’investissement, Expertise patrimoniale, Immobilier

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier s’impose, depuis quelques années maintenant, dans le paysage économique Français. C’est une alternative de financement complémentaire pour les promoteurs immobiliers ou les marchands de biens. Les activités liées à la classe d’actif de l’immobilier y trouvent des relais innovants de financement. Ce qui leur permet d’asseoir leurs fonds propres face aux banques. Les investisseurs, quant à eux, bénéficient, pour l’instant, de généreux rendements.

Un contexte toujours porteur

Années après années, le crowdfunding immobilier sert des rémunérations largement au-dessus de nombreux produits d’épargne. Par exemple, au premier semestre 2021, les principales plateformes ont distribué un rendement moyen de 9,2%, selon le baromètre du crowdfunding immobilier réalisé par la plateforme Fundimmo et HelloCrowdfunding.

Ce rendement offert à tous les investisseurs pour quelques centaines d’euros, comporte toutefois des risques. Mieux vaut donc, au préalable, étudier plus en avant le financement participatif dans l’immobilier afin de se prémunir d’éventuelles déconvenues.

Le mécanisme du crowdfunding immobilier

Concrètement, un porteur de projet va financer une partie d’un programme immobilier en ayant recours à des investisseurs privés. Ces particuliers vont lui prêter des capitaux pendant une période s’étalant entre 12 et 36 mois. En contrepartie, le porteur du projet (un marchand de biens par exemple) leur garantit le remboursement de leur capital à une échéance fixée à l’avance avec le versement d’un coupon.

Ce véhicule d’investissement permet au promoteur de faire de la trésorerie en complément d’un crédit bancaire. Il faut savoir que les banques ne prêtent au promoteur que s’il dispose d’un capital minimum de 10 %.  D’où le recours toujours plus important des promoteurs au crowdfunding immobilier.

L’avantage des plateformes de crowdfunding immobilier

Les plateformes de crowdfunding immobilier sélectionnent les programmes proposés par des promoteurs en étudiant par exemple:

• La surface financière de l’opérateur
• L’obtention effective d’un permis de construire
• L’existence d’une garantie d’achèvement des travaux.
• La forme juridique de la société

L’avantage de ces plateformes réside donc dans le fait qu’elles réalisent un travail de sélection préalable pour les proposer ensuite à leurs clients.  Passer par une plateforme de crowdfunding immobilier constitue donc un gage de sécurité pour des investisseurs privés qui souhaitent se lancer dans l’immobilier avec des perspectives de rendement intéressantes.

Quels sont les projets financés en crowdfunding immobilier ?

La grande majorité des plateformes sont spécialisées dans le financement d’opérations de marchands de biens. Ces opérations d’acquisition et de réhabilitation, puis de de revente, représentent globalement 70% de l’activité des plateformes. Les projets sont en général de deux types.

• Il peut s’agir d’un projet sur un immeuble de quelques lots, avec rénovation des parties communes et des appartements, qui sera revendu ensuite à la découpe.
• Il peut s’agir de la réhabilitation d’une résidence de luxe. L’objectif étant ici de scinder ensuite en 3 ou 4 lots, avant de revendre le tout.

Les opérations de promotion immobilière oscillent, en général, entre des projets allant d’une quarantaine à une cinquantaine d’appartements, pour un chiffre d’affaires avoisinant les 10 millions d’euros. Dans ce chiffre, une part belle est faite aux immeubles résidentiels qui représentent plus des trois quarts des projets financés, suivis ensuite par les bureaux et les commerces. Mais de manière beaucoup plus résiduelle.

Quels sont les risques de l’immobilier participatif ?

Il faut, en premier lieu, s’assurer que la plateforme de Crowdfunding Immobilier possède les autorisations délivrées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Ensuite, il faut s’intéresser aux réalisations antérieures des dirigeants et des analystes, afin d’évaluer leur compétence pour ce type d’opérations. Il faut un certain savoir-faire avant de se lancer dans la programmation immobilière. 

Le risque de défaut est réel mais extrêmement rare. En effet, le taux de défaut, qui correspond aux projets ayant mené à une perte en capital et/ou des intérêts, se limite à seulement 0,10%. Un ratio en baisse de 0,06 point par rapport à l’année 2020 !

Il peut y avoir également des retards de livraison. Toutefois, un retard de remboursement du capital au terme prévu du prêt prolonge d’autant le versement des intérêts au prêteur. Ce qui peut être plutôt bénéfique pour l’investisseur.

Les perspectives de rendement en crowdfunding immobilier

Les gains espérés sont de l’ordre de 6 à 12 % annuels, pour une période de 12 à 36 mois. L’intérêt supplémentaire du crowdfunding est qu’il est décorrélé des marchés financiers et qu’il bénéficie de la relative stabilité de cette catégorie d’actifs, considérée d’ailleurs par les français comme une valeur refuge.

In fine, le crowdfunding immobilier est un véhicule de placement de diversification intéressant, dans la mesure où les plateformes digitales démocratisent l’accès à l’investissement immobilier par le biais d’un ticket d’entrée faible. Pour quelques centaines d’euros, il est possible d’investir dans des programmes d’envergure liés à la santé, l’hôtellerie… Comme les SCPI, le risque s’avère largement maîtrisé. Reste à choisir les meilleures plateformes et les programmes qui présentent le meilleur ratio risque / rentabilité.