Transmission de patrimoine immobilier

« Comment optimiser la transmission de notre patrimoine immobilier ? »

Le défi à relever

M. et Mme G., respectivement âgés de 59 et 55 ans, sont mariés sous le régime de la séparation de biens, et ont eu ensemble 2 enfants, actuellement majeurs. Outre l’outil professionnel détenu au travers d’une SARL, appartenant à M. G, ils sont propriétaires (pour moitié chacun) de leur résidence principale et de deux appartements locatifs.

Ils disposent par ailleurs de plusieurs placements bancaires (comptes-titres, livrets bancaires, et épargne de précaution).

Les époux envisageaient d’initier la transmission de leur patrimoine immobilier à leurs enfants, tout en conservant la possibilité de percevoir les loyers des biens, tout en optimisant le coût fiscal de la transmission. Ils souhaitaient également faire en sorte de protéger le conjoint survivant en cas de décès de l’un d’eux.

C’est dans ce contexte qu’In Extenso Patrimoine est intervenue pour répondre à ces objectifs.

Notre approche

Parmi l’ensemble des moyens qui pouvaient être envisagés, nous avons rappelé aux époux G. les avantages et les inconvénients de chacun d’eux, afin de leur permettre de bâtir une stratégie patrimoniale sur mesure, à même de répondre à leurs objectifs et leurs souhaits.

Donation-partage

Tout d’abord, nous avons exposé les avantages d’une donation-partage par rapport à une donation simple, en rappelant que celle-ci ne doit pas nécessairement être égalitaire. Il était donc possible de donner un bien locatif à chacun des enfants, même s’ils n’avaient pas la même valeur.

Perception des loyers

Ensuite, pour répondre à l’objectif de la perception des loyers, il pouvait être prévu une réserve d’usufruit au bénéfice des parents, de sorte que seule la nue-propriété des biens immobiliers serait transmise.

Protection du conjoint survivant

Par ailleurs, dans l’optique de protéger le conjoint survivant, il est possible de prévoir que cet usufruit soit transmis au survivant, de manière à ce qu’en cas de décès, celui-ci puisse continuer à percevoir l’intégralité des loyers.

Optimiser le coût de la transmission

Cette stratégie permettait de répondre aux préoccupations principales des époux, sans omettre d’optimiser le coût de la transmission de patrimoine. En effet, ne donnant que la nue-propriété, la valeur supportant les droits de donation est réduite en fonction de l’âge des parents. En l’espèce, seule la moitié de la valeur des biens immobiliers serait taxée, après application de l’abattement de 100 000 €, qui s’applique par parent et par enfant, et qui se renouvelle tous les 15 ans.

Autres moyens d’actions

Naturellement, cette donation pouvait, le cas échéant être combinée avec d’autres moyens d’action.

Nous pouvons en citer deux principaux :

• d’une part, investir des liquidités dans le cadre fiscal de l’assurance-vie, qui permettrait – par exemple – de transmettre des liquidités aux deux enfants sans fiscalité jusqu’à 152 500 € chacun (sous réserve que les liquidités soient investies avant le 70^e anniversaire des parents). Dans l’objectif d’assurer la sécurité financière du survivant, tout en optimisant le coût de la transmission, il peut également être utilement fait recours à une clause bénéficiaire démembrée. Ainsi, en cas de décès de l’époux souscripteur et assuré du contrat d’assurance-vie, le conjoint survivant percevra l’intégralité des liquidités, dont le montant sera déduit de l’actif successoral à son décès.

Sachant qu’il est possible de prévoir une clause bénéficiaire distincte par contrat d’assurance-vie, et que cette clause bénéficiaire est modifiable à tout moment par le souscripteur, en cas d’évolution ultérieure de ses souhaits.

• d’autre part, dans le but d’initier la transmission de patrimoine aux enfants, tout en bénéficiant d’un coût fiscal allégé, il est possible de leur donner des liquidités dans la limite de 31.865 € par parent, sachant que cet abattement se renouvelle tous les 15 ans.

Les bénéfices

Par cette stratégie, nous répondons aux principales préoccupations de M. et Mme G. concernant la transmission de leur patrimoine immobilier. En privilégiant la donation-partage, en ne donnant que la nue-propriété et en optimisant le coût de la transmission.

M. et Mme G. ont pu transmettre leur patrimoine, garder la perception des loyers, protéger le conjoint survivant, le tout sans omettre d’optimiser le coût de la transmission.

A savoir

L’exonération est soumise au respect des conditions suivantes :

• le donateur doit, au jour de la transmission, être âgé de moins de 80 ans ;
• le bénéficiaire doit être majeur, c’est-à-dire avoir au moins 18 ans, au jour de la transmission (ou avoir fait l’objet d’une mesure d’émancipation).
  Les dons de sommes d’argent doivent être effectués en pleine propriété :
• aux enfants, petits-enfants ou arrières-petits-enfants ;
• ou à défaut de descendance, aux neveux et nièces ;
• ou en cas de décès des neveux et nièces, par représentation à des petits-neveux ou des petites-nièces.
  Ces dons peuvent être effectués par chèque, par virement, par mandat ou par remise d’espèces.