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Immobilier

Le crédit immobilier, dans l’oeil du cyclone en 2022

Le durcissement des conditions d’octroi des prêts, conjugué aux problèmes de taux d’usure complique l’accès au crédit immobilier pour de nombreux primo-accédants mais aussi pour les investisseurs traditionnels. Revue de détail.

Un taux d’usure très bas et qui devrait le rester

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximal auquel les banques ne peuvent déroger pour prêter de l’argent aux impétrants à l’investissement dans la pierre. En effet, dans le cas contraire, la banque qui aurait accepté un dossier avec un taux annuel effectif global (TAEG) supérieur aux taux d’usure s’exposait à des sanctions sévères. Le taux d’usure concerne aussi bien les prêts immobiliers à taux fixe, à taux variable que les crédits à la consommation.

Traditionnellement, l’usure représente les intérêts dont le taux est considéré comme abusif ; dixit l’article L313-3 du Code de la Consommation.

Pour protéger les emprunteurs, la Banque de France a, depuis quelque temps, une lecture très restrictive du taux d’usure. Elle intime donc les banques de n’octroyer aucun prêt, si le taux d’intérêt (TAEG) dépasse le taux d’usure.

Autrement dit, une banque qui ne respecterait pas ces seuils, s’expose à de multiples pénalités comme :

  • L’obligation de rembourser l’emprunteur
  • Une Amende pouvant s’élever à 45 000 €
  • Une peine d’emprisonnement

Avant de souscrire à un crédit immobilier, un emprunteur devra donc étudier en amont ce point, afin d’éviter de perdre un temps précieux.

Malgré la fronde des professionnels du secteur (courtiers en tête) il semblerait que la banque de France ne change pas de politique en ce qui concerne le taux d’usure.

L’irrésistible remontée des taux directeurs

C’est devenu une habitude depuis quelques semaines et qui fait l’objet de toutes les attentions du monde économique : les banques centrales, FED et BCE en tête, relèvent leurs taux directeurs de plusieurs points de base à chacune de leurs réunions, effaçant ainsi un long cycle d’argent gratuit.

C’est un fait, l’accélération de l’inflation dans tous les pays occidentaux est avérée et le taux d’inflation ressort désormais à 9,1% en rythme annuel. Même si en France, l’inflation semble un peu plus contenue grâce notamment au bouclier énergétique (que nos enfants paieront plus tard), elle dépasse allègrement 10% dans neuf pays de la zone euro.

Pour juguler, tant bien que mal cette pression inflationniste, la BCE relève désormais régulièrement ses taux directeurs afin de pallier la crise énergétique que nous subissons couplée à des composantes alimentaires de biens industriels et de services.

Pour l’heure, les objectifs des banques centrales sont donc de :

  • Contenir le différentiel de taux avec ceux pratiqués par les autres banques centrales, notamment la Réserve fédérale des États-Unis.
  • Éviter un nouvel affaiblissement de l’euro tombé à la parité avec le dollar.

Le risque principal de cette hausse de taux est celui de faire ralentir la croissance et donc d’augmenter le chômage.

Renégocier son assurance emprunteur grâce à la Loi Lemoine

Nous l’avons vu, le contexte macro-économique ne semble pas très réjouissant en 2022. Toutefois malgré ce marasme, il existe tout de même quelques leviers à actionner pour bénéficier de conditions plus avantageuses lorsqu’on souscrit un prêt immobilier.

Ainsi, la loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur, si elle est moins chère, dès le lendemain de la signature du crédit immobilier. Mais pas que !

Cette Loi fait suite à :

  • la loi Hamon
  • la loi Lagarde
  • l’amendement Bourquin

Toutes ces dispositions législatives influent vers une plus grande libéralisation du marché de l’assurance emprunteur. En effet, les banques occupent presque encore intégralement le marché de l’assurance décès-invalidité avec des tarifs souvent deux fois plus chers que chez un assureur externe. Notons au passage que seuls un tiers des emprunteurs sont au courant de cette réglementation en leur faveur.

Avec le dispositif Lemoine, il est désormais possible de résilier à tout moment son assurance emprunteur (ADI) et concerne toutes les assurances de prêt. Un bon point pour améliorer son pouvoir d’achat.

Néanmoins, le nouveau contrat, transféré à la concurrence, devra présenter patte blanche et offrir les mêmes garanties que le précédent contrat. Les compagnies d’assurances se sont donc adaptées en proposant des contrats aussi couvrants que ceux proposés par la banque.

En outre, la loi Lemoine impose la mise en place :

  • d’un droit à l’oubli qui autorise l’emprunteur à ne pas déclarer ses antécédents médicaux après 5 ans.
  • de la convention AERAS qui permet à un emprunteur dont la demande aurait été refusée, de voir son dossier étudié par une commission de médecins.

En effet, le dispositif Lemoine renforce le droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C, réduisant le délai de 10 ans à 5 ans. Les anciens malades ne sont donc plus obligés de déclarer leur maladie 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et ce quel que soit l’âge de l’emprunteur et le montant emprunté.

In fine, dans un contexte chaotique en termes de taux et d’inflation, il existe tout de même des solutions pour se faire octroyer un crédit immobilier à des conditions avantageuses. Il ne faut pas uniquement s’attarder sur le taux nominal d’un prêt immobilier mais également se concentrer sur les nouveaux dispositifs, mis en place par la représentation nationale, pour protéger les droits des emprunteurs.

Auteur

Lionel Douyeau

Directeur Technique In Extenso Patrimoine

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