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Expertise patrimoniale, Immobilier

Lois de défiscalisation, quels changements en 2023 ?

Date de publication : 21/12/2022

La fin programmée du dispositif Censi-Bouvard au 31/12/22 et les nouveautés à compter du 1/1/2023 pour le dispositif Pinel vont modifier considérablement les investissements en résidences de services et dans l’immobilier neuf. Revue de détail.

La fin du Censi-Bouvard pour les résidences de services en 2022

Le dispositif devrait tirer sa révérence le 31 décembre 2022, après avoir été encore prolongé cette année. Cette loi est particulièrement favorable aux investisseurs privés qui souhaitent investir dans une résidence gérée de type étudiante, séniors, affaires, tourisme.

En effet, le dispositif Censi bouvard offre une réduction d’impôt sans aucune contrainte de gestion pour encore pour quelques mois, associée aux vertus du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Autrement dit, les investisseurs qui acquièrent un logement meublé, situé dans une résidence gérée, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’au 31 décembre 2022, sous réserve de respecter quelques conditions comme :

  • Ne pas être en statut LMP
  • Le logement doit être confié à un gérant professionnel
  • Le bien doit être mis en location sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel pendant au moins neuf ans.

Le logement meublé en résidence de services peut être situé dans n’importe quelle zone géographique et n’est pas tributaire d’un zonage particulier, contrairement à la loi Pinel.  Le loyer est lui aussi libre et les locataires ne sont pas soumis à des conditions de ressources.

Concrètement, si vous investissez pendant ces deux derniers mois dans un bien Censi-Bouvard, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant de votre achat. Ceci dans la limite de 300 000 euros hors taxe soit une économie de 33 000 € au maximum sur neuf ans.

Par ailleurs, si le montant de votre réduction dépasse votre impôt, il est possible de reporter le solde de votre réduction d’impôt à l’année suivante.

En outre, le Censi-Bouvard peut vous permettre en 2022 de bénéficier des avantages du statut LMNP et de récupérer les 20% de TVA du prix d’achat de votre bien meublé. Soit une économie totale de 31% sur le prix de votre investissement !

Toutefois, il faut que la résidence propose au moins trois services comme la réception, l’entretien, ou la fourniture de linge de maison… et le conserver meublé pendant au moins 20 ans.

In fine, bénéficier du régime Censi-Bouvard en 2022 est donc une aubaine pour les investisseurs qui souhaitent encore investir pendant les prochaines semaines.

La loi Pinel fait sa mue

Après 2022, la Loi Pinel va offrir des réductions d’impôt moins avantageuses. Le dispositif créé il y a plusieurs années, propose une réduction d’impôts via l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA dans le but de le louer.

L’investisseur doit s’engager à louer l’appartement pour une période allant de 6 ans à 12 ans au maximum.

Pour en bénéficier, il faut que :

  • Le logement soit neuf ou en état futur d’achèvement
  • Le bien soit situé dans les zones Pinel A bis, A ou B1
  • Des plafonds de ressources et de loyers soient respectés.
  • Le montant d’achat soit plafonné à 300 000 euros

En 2023, le dispositif Pinel souhaite s’orienter vers la construction d’appartements à haute performance énergétique. Autrement dit, ils doivent être le moins énergivores possible et utiliser des énergies moins carbonées. Le logement doit, en outre, valoriser des matériaux respectueux de l’environnement, comme le bois et les matériaux biosourcés.

La RE 2020 dispose également qu’il faudra investir dans des logements capables de retenir de la fraîcheur en été sans climatisation.

La loi Pinel 2023 (ou Pinel +) intègre une surface minimale afin de favoriser la création d’un parc immobilier neuf plus durable, avec des logements agréables à vivre en rendant obligatoire la création d’un espace extérieur privatif.

Par exemple, pour rester éligible au Pinel + en 2023, un logement T3 devra bénéficier d’une double exposition pour une utilisation modérée du chauffage en hiver.

Fiscalement, à compter du 1er janvier 2023, comme évoqué en supra, les avantages de la loi Pinel diminuent. 2022 reste donc une année charnière pour profiter du dispositif à taux plein.

Réductions fiscales loi Pinel

Les taux de défiscalisation vont baisser, sauf exception. Les investisseurs vont devoir s’adapter et favoriser de nouveaux logements, avec de meilleures performances énergétiques et des critères de confort supérieurs. Pour se simplifier la tâche et bénéficier d’une défiscalisation à un taux plein, il est préférable d’investir dans le neuf avant 2023.

Il sera malgré tout encore possible de bénéficier de l’avantage fiscal maximum, si l’investisseur respecte les conditions suivantes :

  • Des normes de confort et de surfaces minimales
  • Un espace extérieur privatif en fonction du logement
  • Respecter la nouvelle norme RE 2020
  • Investir dans des quartiers prioritaires fixés par le décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014.

Ces obligations, au niveau de la construction, impacteront de facto le prix des logements neufs. C’est pourquoi il est urgent de se pencher sur le sujet de l’investissement immobilier en Pinel en 2022. Il ne reste plus que 2 mois pour en bénéficier !

Auteur

Lionel Douyeau

Directeur Technique In Extenso Patrimoine

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Bertrand Dubourg

Journaliste économique

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