L’usufruit et la nue-propriété

« Nous souhaitons accompagner nos enfants financièrement »

Un Défi à relever

M. et Mme D. sont mariés et ont 3 enfants, âgés de 19 à 23 ans, destinés à faire des études plus ou moins longues. Ils souhaitent aider leurs enfants, en leur payant notamment les frais de scolarité, la location du logement étudiant…

In Extenso Patrimoine est intervenue pour répondre à cet objectif tout en optimisant la fiscalité des parents.

Notre approche

Bien entendu, dès lors que les enfants ne sont plus comptés à charge fiscalement, ils peuvent leurs verser une pension alimentaire. Cette pension est, certes déductible fiscalement, mais dans la limite d’un certain plafond (environ 5 800 € par enfant). Ce montant étant très éloigné des sommes dépensées par les parents, il convenait d’envisager une solution alternative.

Celle-ci consiste à consentir une donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier locatif ou de parts de SCI au profit des enfants.

Le don d’usufruit d’un bien immobilier consiste à donner le droit de se servir du bien ou d’en percevoir les revenus sans en avoir la nue-propriété.

La nue-propriété se traduit par la possession du bien et de sa vente par exemple.

Au-delà de permettre aux enfants d’être indépendants financièrement, cette stratégie revêt des avantages fiscaux pour les parents, lesquels sont principalement les suivants :

• Faire « sortir » de leur patrimoine le(s) bien(s) concerné(s) par la donation temporaire et ainsi diminuer l’assiette au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
• Réaliser une économie d’impôt sur le revenu supérieure à la déductibilité de la pension étant donné qu’une partie des revenus fonciers ne seront plus déclarés

Cependant, afin de pouvoir bénéficier des attraits de la donation temporaire d’usufruit, il est impératif de veiller à ce que l’objectif de la donation ne soit pas uniquement fiscal et que le bénéficiaire ait réellement besoin des revenus ou de la disposition du bien.

Les bénéfices

Par cette stratégie, M. et Mme D. pouvaient donner temporairement l’usufruit de biens immobiliers à leurs enfants afin qu’ils puissent profiter des revenus ou du logement. Cette stratégie permettait également au couple une optimisation fiscale en diminuant l’IFI et en réduisant l’impôt sur le revenu.

A savoir

Contrairement à l’usufruit viager, la valeur fiscale de l’usufruit temporaire n’est pas déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier mais est évaluée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans. Ce taux de 23 % s’applique par tranche de 10 ans même si l’usufruit n’est pas constitué pour toute la durée de la tranche. Cette règle ne peut en aucun cas avoir pour effet de donner à l’usufruit une durée supérieure à la durée de l’espérance de vie de l’usufruitier.