Optimiser mon impôt sur le revenu

Comment optimiser mon impôt (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et impôt sur la fortune immobilière) relatif à mes biens immobiliers locatifs ?

Le défi à relever

Monsieur et Madame H détiennent 5 appartements sur Marseille. Ces derniers sont actuellement loués nus et le couple paye donc de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les loyers diminués des charges.

Informations préalables :

• Valeur des biens : 970 000 €
• Loyers annuels perçus : 45 000 €
• Charges annuelles : 9 000 €
• Impôt sur le revenu[1] et prélèvements sociaux[2] : 16 200 €.
• Impôt sur la Fortune Immobilière relatif aux 5 appartements : 3 960 €

Le couple souhaiterait aujourd’hui optimiser son impôt en diminuant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux afférents à ces 5 biens immobiliers et ainsi augmenter leurs rentabilité.

Notre approche

Dans le cadre d’une stratégie d’optimisation de la fiscalité personnelle, nous avons proposé au couple H de transformer leurs locations nues en locations meublées. Une telle transformation ne serait envisagée qu’au départ des locataires actuellement en place.

L’avantage principal de la location meublée est la possibilité offerte aux propriétaires d’amortir le bien (du moins la construction, le terrain n’étant pas amortissable) et donc de réduire leurs revenus imposables.

A partir de la valeur de 970 000 €, nous avons pris l’hypothèse suivante :

• Terrain : 194 000 €, non amortissable ;
• Immeuble : 746 900 €, amortis sur 30 ans en moyenne ;
• Mobilier : 29 100 €, amortis sur 5 ans.

Ainsi, nous avons projeté le résultat comptable suivant :

Et avons ensuite estimé la trésorerie suivante :

Les bénéfices

La transformation en location meublée permettrait ainsi une économie d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux d’environ 13 800 € par an les cinq premières années.

La rentabilité nette s’élèverait alors à 3,06%.

À savoir

Les biens loués meublés détenus en nom propre peuvent bénéficier, sous certaines conditions[3], d’une exonération au titre de l’IFI.

[1] Tranche Marginale d’Imposition à 30% avec prise en compte des 6,8% de CSG déductible calculés sur les revenus de l’année antérieure.

[2] Prélèvements sociaux à 17,2%.

[3] Recettes supérieures à 23 000 € TTC, activité non déficitaire, activité exercée à titre principale et revenus issus de la location meublée supérieurs aux autres revenus professionnels (hors retraite).